전세사기 관련 뉴스가 계속해서 보도되는 상황에서, 임대인이 전세금을 반환하지 않거나 연락이 두절되는 경우에 어떻게 대처해야 할 지 많은 고민이 되실 겁니다.

세이프홈즈는 전세사기 피해 대책위와 MOU 맺은 부동산 금융 케어 플랫폼으로 저희가 작성한 글만 읽어도 충분히 해결하실 수 있게 만들었으니 믿고 따라와 주시면 됩니다.

보증금을 돌려 받기 위해서는 해야 하는 일반적인 절차를 안내 드리도록 하겠습니다.

전반적인 절차가 궁금하신 분들이라면 위 그림만 참고하시면 됩니다. 만약 직접 진행하시는 분들이라면 법률 전문 용어들과 생소한 절차들로 인해 많은 고통이 따를 것으로 예상됩니다. 법률 전문가를 고용하면 좋겠지만, 이미 큰 부채가 생겼는데 받을지 말지도 모르는 돈에 500만원 돈 되는 변호사를 고용하는 것도 큰 고민이시겠지요. 

따라서 이번 글에서는 보증금을 돌려 받지 못했을 때 어떻게 대처하는지 간단하게 절차 정도만 파악하시고 따라오는 글들을 읽어주시면 됩니다.

1. 내용증명

- 내용증명은 발신인이 보낸 우편물 내용과 송신 일자를 우체국이 증명하는 서비스입니다. 임대인에게 중요한 통지나 계약 해지 등을 전달할 때 유용하며, 나중에 법적 증거로 활용될 수 있습니다.

- 그러나 내용증명 우편이 돌아오거나 잘못된 주소로 발송된 경우 재발송이 필요합니다. 이후 임차권 등기 신청이나 보증보험 반환 등에 필요한 자료로 활용될 수 있기 때문에, 사전에 내용증명을 보내두는 것이 좋습니다. 

- 세이프홈즈의 비대면 내용증명 서비스를 이용하면 최앤리 로펌 이름으로 발송되어 임대인에게 더 효과적인 압박을 줄 수 있습니다.

2. 임차권등기명령

- 임차권등기명령은 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다. 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 유용하며, 신청 시 법원은 보증금 반환 권리를 등기사항증명서에 남깁니다.

- 임차권등기명령이 등기부등본에 등기 되면 새로운 집으로 전입 해도 이전과 같이 대항력을 유지할 수 있습니다.

- 임대인에게 돌려받지 못한 보증금에 대한 이자를 청구할 수 있으며, 임차권등기명령 완료 후 임대인에게 열쇠와 도어록 비밀번호를 반환한 다음 날부터 지연이자를 청구할 수 있습니다.

3. 보증금 반환 청구

- HUG 보증보험, HF 보증보험, SGI 보증보험에 가입되어 있는 분들은 미리 가입한 보증보험사에 보증이행청구를 진행하시면 됩니다.

- 각 보증기관 마다 청구 방법이 다르기 때문에 꼭 담당 직원에게 확인 후, 필요한 서류를 지참하여 이행청구 진행하시면 됩니다.

4. 지급명령

- 집행권원 획득을 위한 약식 소송입니다. 임대인이 이의 신청을 안하는 경우 법적 절차를 집행할 수 있는 권한(집행권원)이 생기게 됩니다.

- 만약 임대인이 이의 신청을 하게 된다면 반환의 소(민사)로 진행해야 합니다.

5. 보증금 반환 청구 소송

- 집행권원 획득을 위한 정식 소송입니다. 보증금반환청구 소장 및 증빙을 관할 법원에 제출합니다. 승소할 경우 법적 절차를 집행할 수 있는 권한(집행권원)이 생기게 됩니다.

- 일부 승소할 경우 집행권원은 얻으나 보증금 전액이 아닌 일부만 회수 가능합니다.

- 보증금반환청구 소장 및 증빙을 관할 법원에 제출합니다.

6. (필요시) 재산조사

- 관할 법원에 '재산명시, 재산조회' 신청, 신용정보업체에 '재산조회' 의뢰(판결문 정본 필요)요청을 하시면 됩니다.

7. (필요시) 가압류

- 임대인의 재산은닉 방지를 위해 가압류를 신청합니다. 

- 가압류 신청서를 압류할 물건의 소재지 지방법원에 제출합니다. 이때 사전에 재산 파악은 필요합니다.

8. 강제 경매(경매 개시)

- 법원에 경매개시 신청, 경매개시 신청서를 제출합니다.

- 소송비용 포함할 경우 소송비용 확정 신청이 필요합니다.

9. 배당요구

- 배당요구종기일 내에 소송비용 등 확정하여 신청합니다.

10. 배당금 수령

- 배당표 확정 후 퇴거(명도) 및 배당기일 참석하여 배당금을 수령합니다.

- 배당금교부신청서, 신분증사본, 임대차계약서 원본, 주민등록표등(초)본, 매수인의 명도(퇴거)확인서, 매수인 인감증명서 소지하여 배당금 수령합니다.

11. 통장 압류

- 임대인 예금 통장 등을 압류합니다.

- 관할 법원에 각 금융사별 압류금액 산정하여 신청합니다.

12. 동산 압류 

- 임대인의 동산가구(가구, 가전, 집기 등)을 압류합니다.

- 집행관 동행 하에 임대인 사업장 가택 내 동산을 압류하여 임대인에게 심리적 압박을 줄 수 있습니다.

지금까지 보증금 미 반환 시 일반적인 절차(임대인이 보증금 돌려주지 않을 때, 임대인 연락 두절 시)에 대해 알아보았습니다. 부동산금융케어 플랫폼 세이프홈즈가 입주부터 퇴거까지 여러분과 함께 하겠습니다.